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  1. 2011.08.24 다음 버블은 무엇인가? What's The Next Bubble?
investopedia.com에 실린 글로 주택 버블이후 어떤 것이 다음 차례가 될 지 예상해 놓았다. 다음 차례 후보로는 상업용 부동산, 운동선수들의 연봉 그리고 학자금이다.

무엇이 다음 차례가 되던 버블이 터지지 않으려면 미국 정부 재정이 건전성을 찾아야 하고, 실물 경기가 살아나야 한다고 보고 있다.

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다음 버블은 무엇인가?
What's The Next Bubble? Posted: August 18, 2011 11:09AM by Michael Sanibel

주택시장의 버블이 붕괴로 인해 과거 몇년간 경기가 하강함에 따라 아직 충격이 가시지 않은 상태에서 또 다른 버블이 존재하는지도 모른다. 이러한 버블들이 터지지 않도록 현재까지는 상당히 경제를 잘 유지하고 있지만, 취약한 경제 여건이 계속되거나 더 악화된다면 어떤 일이 발생할까?

While the housing bubble has imploded, there may be other bubbles that haven't yet been hit by the economic downturn of the past few years. While these bubbles have held up fairly well so far, what happens if poor economic conditions continue or get even worse?

미국 경제는 현재까지 GDP의 10%에 달하는 연간 1.1조 달러의 부채로 잘 버텨 왔다. 이것은 국가방위 비용으로 부터 사회보장 비용까지 정부 지출 상당한 부분이 사용되고 있다는 것을 말해준다. 만일 미국이 더이상 믿을 수 있는 국가로 여겨지지 않아서 미 정부가 더이상 돈을 빌릴 수 없다면 어떻게 될까? 만일 연방 준비제도 이사회가 걷잡을 수 없는 인플레이션이나 달러 붕괴의 우려로 돈을 더이상 찍어 내지 않으면 어떻게 될까?

The U.S. economy is currently being propped up by annual deficits of about $1.1 trillion, almost 10% of reported GDP. That represents a substantial portion of total government spending, and is being used to cover expenses ranging from national defense to Social Security. What would happen if lending to the U.S. government stopped because the U.S. was no longer viewed as a viable credit risk? What would happen if the Federal Reserve could no longer print money (quantitative easing) because of rampant inflation or a crashing dollar?

그렇게 되면 다른 버블이 터지는 다양한 시나리오가 있을 것이고, 몇몇은 매우 크게 터질 것이다. 여기서는 현재 무방비로 노출된 있는 몇개의 버블을 말하고자 한다.

There is a variety of scenarios that could cause other bubbles to burst, some in a very big way. Here are a few that may be sitting ducks. (Bubbles are deceptive and unpredictable, but by studying their history we can prepare to our best ability. See 5 Steps Of A Bubble.)

상업용 부동산 : Commercial Real Estate (CRE)

상업용 부동산은 올해 추가되는 Wall Street Reform and Protection 법률 하에 새로 도입되는 규칙을 포함하여 여러가지 복합적인 도전에 직면할 것이다. 리스에 대한 새로운 회계 기준이 재융자 과정에 영향을 주는 고려사항 될 것이다. 더 높은 이자율에 동반하는 이러한 이슈들은 현재 시장 여건과 시장에서 고평가된 부동산 가치들을 악화시킬 것이다.

CRE will face multiple challenges this year including new rules adopted under the Wall Street Reform and Protection Act. A new accounting standard for leases is also under consideration that would affect the refinancing process. These issues, along with higher interest rates, could exacerbate existing market conditions and high valuations in many markets.

상업용 부동산은 실 수요에 매우 의존적이기 때문에 상업용 부동산 수요는 실업과 임금에 직접 영향을 받는다. 또한, 서비스 분야 산업과 비지니스들은 가처분 소득 변화에 특히 민감하다. Comsumer Reports는 매월 경제에 대한 전체적 심리 정서를 측정하여 지수로 발표하는데 이 지수는 다섯가지(소매지수, 취업지수, Trouble Tracker 지수, (금융) 스트레스 지수 그리고 (소비자) 심리 지수)의 함수로 이루어져 있다. 8월 심리 지수가 5.1포인트 떨어져 20개월 저점인 43.4를 기록했다. 한달 낙폭으로는 지난 2년간 최대 낙폭이었다.

Since CRE relies heavily on consumer demand, the demand for CRE is directly impacted by unemployment and prevailing wages. Service sector industries and businesses are particularly sensitive to changes in disposable income. Consumer Reports publishes a monthly index that measures overall sentiment as a function of five factors: Retail Index, Employment Index, Trouble Tracker Index, Stress Index and Sentiment Index. The August reading was down 5.1 to a 20-month low of 43.4. That's the biggest drop for one month in the last two years.

상업용 부동산에 더해지는 또다른 압력은 상당 규모의 대출금 만기일이 앞으로 3년 내에 돌아온다는 것이다. 여기에는 역사적으로 낮은 수준의 금리가 적용된 수십억 달러의 쇼핑센터 대출금이 포함되어 있다. 부동산 가치가 떨어지는 것은 대출기관으로 하여금 보증 위험을 제한할 수 있는 방법을 찾게 하고, 이에 따라 자금 조달을 어렵게 만들고 있다. 길어지고 있는 경기 침체는 부동산 가치를 더 떨어지게 하고 결국 주택담보비율 목표에 맞추는 것을 더욱 어렵게 하고 있다. 자금 조달이 더 어렵게 되는 반면, 유동성은 자산 모기지 담보부증권이 다시 나타남에 따라 개선되고 있다.
 
Putting additional pressure on CRE is that a sizable amount of loans will come due over the next three years, including billions in shopping center loans that were financed at historically low interest rates. Declining values make financing hard to come by as lenders have sought reliable metrics that limit their underwriting risk. The deep and prolonged recession has made it more difficult for properties to meet loan-to-value targets as values have dropped. While financing may be more difficult, liquidity has improved as a result of the reemergence of collateral mortgage backed securities.

취업 상황이 상당히 개선되지 않는 한, 계속되는 소비 구매력의 약화는 상업용 부동산을 심각한 위험에 처하게 할 수도 있다. 특히나 이러한 부동산들은 이제야 겨우 아주 조금 수익을 내고 있거나 간신히 곤경에서 벗어나고 있다. 모든 부동산과 마찬가지로 상업용 부동산의 물리적 위치는 상대적으로 가격의 안정성을 예측하는데 중요한 요소가 된다.

Unless the job picture improves substantially, continued weakness in consumer demand could place CRE in peril, especially those properties that are now only marginally profitable or barely squeaking by. As with all real estate, the physical location of the property is a major factor in predicting relative price stability.

운동선수 수입 (Athlete Incomes)

스포츠 세계의 과도한 연봉은 이제 더이상 이상한 일이 아니다. 포브스는 2011년 5월 1일 기준으로 세전 연간 총 수입 상위 50위를 조사했다. 상위 50위 평균 수입은 기본 연봉, 보너스, 보증이나 라이센스료, 상금 그리고 개인 초상권에 대한 수수료 등을 합하여 2천8백만 달러였다.

The sports world is no stranger to exorbitant salaries. Forbes evaluated the top 50 earners based on total income before taxes for the year ending May 1, 2011. The average income for this group was $28 million, including base salary, bonus, endorsement and licensing fees, prize money, and personal appearance fees.

스포츠 팀, 상업적 스폰서들은 타이거 우즈나 코비 브라이언트와 같은 스타들에게 거액을 지불하는 것이 가치 있다고 믿는다. 그들이 각각 스포츠에서 가져다 주는 가치 때문이다. 그들이 어디를 가든지 팬들이 그들의 플레하는 것을 보기위해 모여들고 그들을 홍보하는 상품을 구매한다. 그러나 나빠지는 경제 상황으로 관중들이 줄어들고 제품 판매가 부진해진다면 어떤일이 발생할까?

Sports teams and commercial sponsors believe it's worth paying huge salaries to stars like Tiger Woods and Kobe Bryant because of the value they bring to their respective sports. Wherever they go, the fans turn out to see them play and buy the merchandise they endorse. But what would happen if attendance dropped off and product sales declined because of a worsening economy?

다른 비지니스와 마찬가지로 스포츠 세계에서도 생존은 팬들의 자유적이고 재량적인 지출에 크게 의존한다. 엔터테인먼트 산업이나 음악 산업에서도 마찬가지이다. 그래서 영화 배우나 콘서트 연주자들은 수입이 줄어들면 타격을 입게 되는 것이다.

The survival of sports as a business is largely dependent on the sufficient discretionary income of its fans. This applies to those in the entertainment and music business as well, so movie stars and concert performers could also take a hit if that income deteriorates.

대학 급여, 수업료 그리고 학자금 대출 (College Salaries, Tuitions and Student Loans)

이 버블은 서로 먹고 먹히며 악습의 고리를 형성하기 때문에 밀접하게 연결되어 있다. 교수들의 높은 연봉은 대학들이 수업료를 인상하게 하고, 이것은 결국 학생들의 학자금 대출 증가로 이어지게 된다. 대학 졸업자의 약 2/3가 빚을 갚지 못하고 있고, 평균 대출금은 지난 10년 동안 배 이상 증가하였다. 그러나 이 끝나지 않을 것 같은 악순환이 곧 붕괴될 어떠한 조짐도 아직은 없다. 그런나 다른 모든 버블들과 마찬가지로 이 버블도 터지고 만다.

These bubbles are interrelated because they all feed off each other and form a vicious circle. Higher salaries for professors mean colleges have to charge more for tuition, resulting in bigger loans for the students. About two-thirds of all college graduates have unpaid debt, and the amount of average debt has more than doubled in the past decade. There is no sign yet that this never-ending cycle is about to collapse, but like all bubbles, the bigger it gets the more likely it is to burst.

버블이 증가하는 주 요인 중 하나는 수업료의 연간 8% 증가이다. 이것은 인플레이션 상승율의 3배 수준이다. 이 비율이면 대학 교육비용은 배로 증가하는데 9년이면 된다. 오늘날 평균 2만3천달러의 빚을 진채 대학을 졸업하고 있다. 이것은 일자리를 얻기 힘들고 매우 경쟁적인 경제 환경에서는 충격적인 통계이다.

One of the major reasons for the expanding bubble is that tuition has been increasing about 8% per year, triple the rate of inflation. At that rate, a college education doubles every nine years. Today, the average graduate leaves college with over $23,000 in debt. That's a staggering statistic in an economic environment where jobs are hard to find and extremely competitive.

수업료를 치솟게 하는 요인 중 하나는 대학들이 학장들이나 교수들에게 제시한 후한 보수이다. 2008년 23개 사립대학 학장들은 적어도 연봉 백만달러를 받았다. 다른 110개 대학들의 경우 50만불을 초과하였다. 누군가 이런 금액을 받아야 한다면 학생들의 부담이 되서는 않된다. 뉴욕 타임즈에 의하면 대학들은 비 교육직 직원을 지난 20년간 두배 이상 고용했다. 같은 기간 동안 학생 입학은 40% 밖에 증가하지 않았다. 더욱이 많은 대학들은 연방 대부 펀드들에 상당히 의존하고 있다. 그리고 이러한 펀드들이 고갈되어 버린다면 매우 심각한 문제에 직면할 것이다.

One of the factors driving those skyrocketing tuitions is the generous pay being offered to college presidents and professors. In 2008, 23 private college presidents took home at least $1 million annually, with another 110 exceeding $500,000. Someone has to pay that bill, and it's being passed through to the students. According to the New York Times, colleges have doubled their non-teaching staffs over the past 20 years, while student enrollment grew only 40%. More than ever, the very existence of many colleges depends on federal loan funds, and they would be in serious trouble if those funds ever dried up.

맺음말
위에서 말한 세가지 버블들은 곧 터질 가능성을 가지고 있고, 향후 몇년간 경제 상황이 어떻게 되냐에 따라 더 취약한 버블들도 존재한다. 상품, 귀금속, 미 재무부 채권, 의료서비스 기술 등이 그런 것들이다.

The Bottom Line
While these three bubbles have the potential to pop soon, there are others that could be vulnerable depending on how the economy looks over the next few years: commodities, precious metals, U.S. treasuries and health care technology are among them.

누군가는 금이 버블이다고 주장하는 반면, 어떤 사람은 1980년대 경험했던 인플레이션을 감안하면 아직 버블이 아니라고 말한다. 금가격 상승은 많은 투자자들이 달러나 유로와 같은 종이 화폐를 믿지 않는다는 분명한 신호이다. 미 재무부 채권이 안전자산으로 매력적인 투자처가 되어 왔지만 실물 경제 회복에 따라 돈은 채권으로부터 증권이나 다른 투자대상으로 이동하게 될 것이다.

While some claim gold is in a bubble, others point to the fact that it's still well below its inflation-adjusted high reached in the 1980s. In addition, the rise in gold is a clear signal that many investors lack confidence in paper currencies such as the dollar and euro. While U.S. treasuries have been attractive investments as a perceived safe haven, a real economic recovery would likely draw money away from treasuries and into equities and other investments.

의료서비스 비용은 지출할 비용이 충분치 않는 이유로 급격히 증가하지 않을 것이다. 메디케어나 메디케이드와 같은 정부가 추진하는 프로그램에 변화가 있지 않는한, 한계점이 분명 있을 것이다. 우리는 이미 정부가 하나의 버블을 처리하는 동안 간혹 또다른 곳에 새로운 버블이 생긴다는 것을 알고 있다.

The exponential rise in health care costs isn't sustainable because there won't be enough money to pay for it. There will be a breaking point unless changes are made to government-funded programs like Medicare and Medicaid. We've also discovered that as the government tries to deal with one bubble, it often creates a new one somewhere else. (Find out what the Japanese and U.S. bubbles can tell us about recovering from financial chaos. Refer to Lessons Learned: Comparing The Japanese And U.S. Bubbles.)








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Posted by sunnysky